Wer heute mit dem Gedanken spielt, eine vermietete Immobilie als Geldanlage zu erwerben, fragt sich schnell: Lohnt sich das Engagement bei den gestiegenen Finanzierungskosten überhaupt noch? Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen pendeln gegenwärtig zwischen etwa 3,5 und 4 Prozent, deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren. Auf der anderen Seite steigen die Mieten in vielen Regionen weiter kräftig an.
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto, regionale Unterschiede
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal hundert. Diese Größe sagt schon etwas aus, ignoriert aber die Kaufnebenkosten und laufenden Bewirtschaftungskosten vollständig. Realistischer ist da schon die Nettomietrendite. Hierbei fließen etwa die Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerprovision in die Gesamtinvestition ein, nicht umlagefähige Kosten werden von der Miete abgezogen. Die erzielbare Rendite ist stark vom Standort abhängig. In den deutschen Metropolen liegt die durchschnittliche Mietrendite d. h. häufig zwischen 2,8 und 4 %. In kleineren Städten und in Teilen Ostdeutschlands können Investoren teilweise 5 bis 7 % erzielen. Wer sich vor dem Kauf einen Überblick über Markttrends, Renditekennzahlen und regionale Entwicklungen verschaffen möchte, kann sich im Vermieterreport 2026 entsprechende Auswertungen holen und Lagefaktoren und Renditepotenziale vor einer konkreten Kaufentscheidung vergleichen.
Finanzierungskosten u. Leverage-Effekt
Die laufenden Finanzierungskosten wirken sich enorm auf die tatsächliche Rendite aus. Wenn der Sollzins bei vier Prozent liegt und die Mietrendite nur drei Prozent beträgt, tritt der sogenannte Leverage-Effekt nicht mehr zugunsten des Investors in Kraft. Anstatt von der Fremdfinanzierung zu profitieren, reduziert der Kredit die Eigenkapitalrendite. Liegt die Mietrendite jedoch über dem Zinssatz, entfaltet die Fremdfinanzierung ihre Hebelwirkung und erhöht somit den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital erheblich.
Wichtig zu beachten ist auch die steuerliche Relevanz der linearen Abschreibung gemäß § 7 des Einkommensteuergesetzes. Für Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von drei Prozent pro Jahr. Bei Bestandsgebäuden bleibt der Satz in der Regel bei zwei Prozent. Diese Abschreibung senkt die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen und sollte in keiner seriösen Renditeberechnung fehlen.
Vergleich von Immobilien mit Aktien, Anleihen und Tagesgeld
Die Aktienmärkte, allen voran der MSCI World, haben über lange Zeiträume betrachtet eine historische Durchschnittsrendite von 6 bis 8 % p.a. erzielt. Die Preisbewegungen sind allerdings deutlich volatiler als bei Immobilien. Tagesgeld und Anleihen bieten eine sichere Anlage mit täglichem Zugriff, jedoch liegen deren Renditen häufig unter der aktuellen Inflationsrate von etwa 2,6 %. Immobilien liegen hier zwischen: Mietzahlungen sind planbar, die Preisentwicklung verläuft in der Regel stabiler als am Aktienmarkt, das Kapital bleibt jedoch lange gebunden und ein Zwangsverkauf ist mühsam und langwierig.
Ein großer Kostenunterschied sind die Transaktionskosten. Während ich mein Aktiendepot in Sekundenschnelle umschichten kann, summieren sich beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren schnell auf 8 bis 12 % des Kaufpreises. Wer Immobilien in ein breiter diversifiziertes Anlageportfolio integrieren möchte, sollte sich überlegen, ob diese Kosten in einem entsprechenden Verhältnis zu den planbaren Mieteinnahmen und Wertsteigerungen stehen.
Ein Kaufinteressent sollte vor einer Entscheidung einen kühlen Kopf bewahren. Nettomietrendite berechnen, Finanzierungskosten gegeneinander aufrechnen, eigene Risikobereitschaft ehrlich abfragen. Wer diese Schritte nüchtern und gewissenhaft abarbeitet, wird schnell herausfinden, ob eine Immobilie in seine Anlagestrategie passt oder ob ein breit diversifiziertes Aktienportfolio nicht die bessere Alternative darstellt. Ein Vergleich mehrerer Objekte und Standorte ist in jedem Fall ratsam, da es zwischen Städten und Regionen große Unterschiede geben kann.
